不動産を含む遺産分割はトラブル化しやすい？弁護士に依頼してスムーズな解決を
故人が残した財産の中に不動産が含まれていた場合、相続人はどのように公平分割すれば良いのでしょうか。不動産は、その形や状態、周辺環境によっても評価が大きく変わってくるため、相続人間でのトラブルに発展しやすいとも言われています。
ここでは、不動産を含む遺産分割の方法と弁護士を介入させるべき理由について解説します。
不動産を分割するための4つの方法
預貯金と異なり、不動産は簡単に分けることができないため、複数の相続人で不動産を分割する際は意見の相違が起こりやすいと言えます。
どの不動産を受け取るかによって、その評価額が大きく変わることもあるため、かなり繊細な問題なのです。
こういった問題に対する方策として、相続では4つの不動産分割方法が用意されており、それぞれのメリット・デメリットを理解して上手に分けることが重要です。
現物分割
1人の相続人が不動産を単独で相続することを単独分割と言います。不動産が完全に自己所有となるため、賃貸や売却等の活用も自由に行える点が大きなメリットです。
ただし、不動産は他の財産に比べて評価額が高くなるため、相続人の間で不公平感が生じることもあります。
代償分割
1人の相続人が不動産を単独で相続しますが、代償として他の相続人に金銭を支払います。これを代償分割と言います。
仮に、2,000万円の不動産を兄弟のうちいずれか一方が相続する場合、不動産を相続しない方に対して、法定相続分に基づく代償として1,000万円を支払います。
これにより公平性が保たれることになります。
非常にシンプルかつフェアな方法ですが、不動産を相続する人物には相応の資力が必要となります。
共有
それぞれの法定相続分に基づく権利配分により、全相続人の共有名義で不動産を相続することもできます。
遺産分割協議の際に細かな計算や特別な資力も必要なく、問題が起こりにくい点がメリットですが、将来的な不動産の活用を考えた場合、全相続人による合意が都度必要になるため、よく将来設計を検討した上で選択すべき方策だと言えます。
換価分割
相続対象の不動産を売却し、その代金を法定相続割合に従って分ける方法を換価分割と言います。
不動産を現金に換えることにより、公平な分割が可能になる点が大きなメリットですが、不動産自体を手放すことになるため、場合によってはデメリットもあると言えます。
不動産の評価額を算出する4つの方法
代償分割や換価分割の場合、また複数の不動産を公平に分ける場合等は、不動産そのものの正しい評価額を把握して手続きを進めなければいけません。
また、不動産の評価額は、土地の形状はもちろんのこと、立地条件や周辺環境等も大きく影響してきますが、基本となる評価額を算出する際には、以下の4つの方法が用いられています。
固定資産税評価額を利用する
固定資産税評価額は固定資産税等の計算のため評価額で、市場で取引されている価格のおよそ7割とされています。
相続税評価額を利用する
相続税の計算のための評価額で、市場取引価格や公示地価のおよそ8割とされています。
公示価格
日本全国の都市計画区域に属する標準地に対し、国がその適正価格を公表しているものです。
更地の状態に対する評価額であり、建物は対象になっていません。
実勢価格（市場取引価格）
不動産市場で実際に取引されている価格を、実勢価格あるいは市場取引価格と言います。
不動産業者に対して見積もりを依頼すると、実勢価格の相場がわかります。
不動産相続における正しい計算と適正な主張は弁護士に依頼する
不動産が遺産に含まれている場合、分割方法や金銭的価値の公平性を図るのが簡単ではないことから、相続人の間でトラブル化しやすいケースだと言えます。
当事務所でも多くの相続問題を取り扱っていますが、正しい評価額計算や適正な主張ができない場合、公平性の根拠となる材料がないことから、感情的な衝突に発展しやすい傾向があると考えています。
当事者のみで不動産分割の話を進めても、建設的な方向に進まず収拾が付かなくなってしまうことも少なくありません。
しかし、弁護士という公平な第三者を介入させれば、法的に正しい方向で話ができるため、比較的スムーズに話をまとめやすくなります。
遺産分割協議でも調停でも、自分に代理人を付けることによって感情論と切り離した実務的な主張が可能になるので、合理的かつ周囲を納得させやすい状況が生まれるのです。
自己主張の強い相続人がいる場合は特にそうですが、互いに譲り合える良い関係性の相続人であったとしても、弁護士がいることで法的に正しく適切な処理が進みますので、手続きはとても早く進みます。
当事務所では、弁護士自身が司法書士の資格も持つため、土地の登記についてもそのままサポートできますし、税理士との関係もあるため税務問題の相談も可能です。
相続開始とともにご相談頂き、必要に応じてご依頼頂くことが、相続人同士の揉め事を回避しスムーズな相続手続き完了への近道となりますので、ぜひ一度当事務所までご連絡ください。